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保险资金下半年将涌入物业投资市场-【资讯】

发布时间:2021-07-14 19:26:01 阅读: 来源:电动泵厂家

仲量联行15日发布二季度北京房地产市场研究报告称,随着保险公司投资收购物业的放开,下半年,高端物业投资市场将继续活跃,中资公司特别是保险资金将成为市场交易的主角。

本季度,北京写字楼及商铺租金水平继续下滑,空置率再度攀升。由于下半年巨大的新增供应量,预计平均市场租金将继续下降,同时空置率水平还将进一步走高。本季度末,部分高档住宅价格快速上涨,但可能不利于成交量的持续回升。

投资市场:中资公司将成交易主角

二季度,随着国务院对开发普通商品住宅项目自有资金比例的降低,以及住宅市场销售的回暖,北京整体物业及土地投资市场都比一季度呈现出较为活跃态势。首先,中资背景的开发商积极地进行资本运作,通过股权交易收购或者出售资产以对公司的核心资产进行重新组合。同时,以金融机构、大型中央企业为背景的自用型买家也在几个重要的商业核心区,例如金融街(000402)及CBD周边洽谈整幢或大面积购置写字楼物业。

由于市场需求的下降及新增供应量的巨幅增长,北京优质写字楼及商业物业的租金均在上半年持续下滑,然而资产价格下跌的幅度相对有限。虽然多数投资者长期看好北京的发展,并开始在二季度积极寻找适当的投资物业,但是当前能够满足投资者收益要求的物业有限。同时,卖家与买家之间对于资产价格的预期差距正在缩小。

鉴于今年10月正式生效的修订后的《中国人民共和国保险法》为保险公司投资收购物业完全扫清了在法律方面的障碍,很多公司都在积极筹建专业团队以加强在房地产领域方面的投资,可以预计,从下半年起,国内保险资金将在中国物业投资市场中扮演更重要的角色。在近两年,位置优越并能带来稳定租金收益的写字楼及商业物业将会是投资的重点。

写字楼:平均租金同比降4.7% 空置率上升2.6%

需求比上一季度有小幅增长,同时市场压力依然较大。二季度,北京的优质写字楼市场需求同比一季度有小幅回升。业主方面进一步下调租金以刺激潜在需求,市场平均租金的下降幅度已逐步放缓,二季度市场平均租金达到人民币214每平方米每月,同比上一季度下降了4.7 %。相比香港和上海写字楼市场,由于有来自于大量有实力的国有银行和有政府背景的国有企业需求的支持,北京市场从租金和市场需求表现要好于香港和上海,例如,上海和香港的租金分别下跌了8.9%和10.2%。

内资银行、国内能源类公司及媒体公司成为市场需求的主体,特别是国内外省市商业银行在京寻找新办公楼的数量迅速增长,成为近期市场需求的亮点。本季度,金融街地区成交十分活跃,国内金融机构及政府的金融监管机构均有大面积扩租交易完成。在CBD地区,由于近一年内新入市项目较多,为潜在客户提供了充分地选择。在朝阳区政府鼓励政策地推动下,大量内资银行、部分外资银行和媒体公司都在积极寻找办公面积,中央电视台和北京电视台的设址积极地推动了新媒体企业向CBD及周边地区的搬迁。

本季度,市场整体吸纳量达到了78,450平方米,高于08年四季度和今年一季度的吸纳量,而本季度香港写字楼市场的吸纳量为59,330平方米。仲量联行北京分公司董事总经理张莹指出“北京的优质写字楼市场的需求正在逐步回升,在中资背景的公司加大对优质写字楼吸纳的同时,不同背景有实力的外资公司也正在积极寻找新的办公面积,以扩展其在中国的业务发展。”

本季度,新增供应量达到了408,300 平方米,从而使市场整体存量达到了880万平方米。大量的新增供应量推动市场整体空置率水平上升了2.6%,达到27.3%。下半年,市场潜在新增供应量仍然巨大,将有 114万平方米新增面积进入市场,其中A级写字楼的比例达到了43%。“我们可喜地看到市场需求正在逐渐增加,但是由于下半年巨大的新增供应量,整体市场竞争依然十分激烈,业主将继续面对较大的竞争压力,平均市场租金将继续下降,同时整体市场空置率水平还将进一步走高。” 仲量联行北京分公司董事总经理张莹指出。

商铺:下半年空置水平将继续高启

中档品牌逆市扩张,新项目招租进展缓慢。在2009年上半年,全球各经济体面对经济的下滑,大量国际高档奢侈品牌零售商主要以观望为主,停止了全球扩张计划,有个别的零售商关闭了业绩较差的店铺。二季度,项目招租进展依然缓慢,很多新项目没有按期达到预定的签约率,因此开业时间不断被延后。在本季度有两个新项目完工,即乐城国际中心和来福士广场,总建筑面积达6.6万平方米。目前,北京优质商业物业的整体存量达到了360万平方米。

在金融危机时期,中档及大众品牌表现出较好的稳定性,而北京的众多人口及稳定的经济增长为中档消费市场提供了广阔的增长空间。对于新项目的开发商与业主而言,在经历了本次经济危机后,其经营的思路也开始逐步成熟,以往无论项目的位置与规模,盲目追求高档、大牌定位的正在减少。由于目前的市场疲软,零售商们在合约谈判的过程中处于较为优势的地位。本季度,总体市场需求依然比较谨慎,市场招商的竞争十分激烈,平均市场成交租金比上一季度小幅下滑了4%,至人民币528每月每平米。在新增供应增长及原有项目进行内部调整的推动下,市场平均空置率达16.1%,比上一季度上升了0.4%。

从2008年开始至2010年,北京优质商业物业进入竣工高峰期。2008年第四季度后开始全面爆发的全球经济衰退让很多新项目的预租进展缓慢,部分项目的开发商由于资金或者是招商等原因推迟工程进度,使得大量的新项目延至明年或后年开业。但在下半年依然有7个项目,共计57万平方米的新增物业开业。“在激烈的竞争中及经济增长继续波动的市场环境中,新项目的开业及老项目的品牌调整共同作用而推高市场平均空置水平。”Sandalwood华北区总经理张志贤表示。

高端住宅:可能再次进入观望期

租赁市场需求小幅回升。二季度,跨国公司高级管理人员的租房需求开始恢复,其中虽然包含有季节性因素,业主方对市场更多选择和更高空置率的事实有了更加清晰的了解,愿意提供更好的装修或家具配置等租赁条件以提高竞争力或保持租约的存续,因此成交租金没有进一步大幅下滑。高档公寓租金平均成交价为人民币84.83每平方米每月,环比下降1.3%。对于高档别墅项目,租赁市场主要集中在朝阳区和顺义温榆河一带,市场平均租金为人民币109.2每平方米每月,环比下滑0.9%。“下半年,由于受到暑期放假及圣诞节等假日因素作用,预计整体租赁市场的平均空置水平将有所提高,而租金也将保持小幅下降的态势。”仲量联行北京分公司跨国公司住宅服务部主管张红表明。

价格的反弹不利于市场成交量的持续稳定恢复。2009年初,在住宅销售市场整体成交量同比大幅下滑的背景下,高档住宅的开发商对开盘时间及销售价格的制定表现得尤为谨慎,部分豪宅项目纷纷推迟开盘时间,静观市场的变化。进入二季度,新项目的后期单位以及原来降价幅度较大的热销老项目借市场回暖开始提价,市场中出现了价涨量跌的现象。根据我们的监测,二季度,高档公寓平均售价为人民币2.2万每平方米,比上一季度上涨了0.8%,高档别墅售价为人民币1.9万每平方米,环比上一季度上涨了0.6%。当前,在经济没有完全回暖的情况下,房价的快速上涨将不利于成交量的持续回升,市场很可能再次进入观望期。

工业物业:产业政策将引发市场新机遇

物流设施需求疲软,业主采取优惠措施吸引租户。在2009年第二季度, 虽然强劲的国内消费对于社会消费品零售额依然有一定的支持,但是出口和进口额依然低迷。物流市场的总体需求依然疲软,走高的市场空置率和新增供给拖累租金走低。仓储物业的租金从2008年最高的时候到目前已经下降了10%,目前很多的业主通过采用一些优惠措施来吸引租户,例如增加免租期和给予装修补贴。 由于一些租户退租,目前的市场平均空置率达到了27.2%。

北京市政府对于物流产业给予了很大的支持,国家第一个依托空港口岸设立的综合保税区---北京天竺综合保税区在第二季度正式启动。其在税收、检疫及外汇等方面都提供方便优惠政策,这将加速顺义地区保税物流以及保税加工行业的发展。同时,由于马驹桥物流园处于北京与天津相连接的重要交通地理位置,这里吸引了很多国内外物流投资企业开发建设高质量物流设施,包括华润物流一期约4万平米、祥龙物流4号库约2.2万平米的投资项目都在本季度已开工,两个项目将预计于年底完工。这里的物流仓库主要以分拨中心项目为主,目标客户主要是大型零售企业。相对于进出口业务,国内市场对于零售消费的需求依然稳定与强劲,这将是近期拉动物流行业需求上升的最重要动力。

国外的工业地产投资者由于自身资金原因或者对于未来的需求信心不足,对于市场的前景持观望态度,表现为投资更加谨慎以及推迟项目的开工时间。但是,政府对于物流产业的政策推动将会引发市场新的机遇。

酒店市场:市场竞争压力将会持续

奥运会后需求减弱,供应增加。2008年北京奥运会并没有为酒店业带来太多惊喜, 而09年前5个月北京酒店市场仍面临严峻挑战。仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达说,“其它举办城市的后奥运会效应, 在北京都因为这场经济危机的影响而被抵消了。尤其是海外入境旅游者人数受到了负面影响,与此同时,奥运会前开业的大量酒店渗透市场,因此,北京四星级和五星级酒店的入住率和日平均房价背负了很大的市场压力。”截至2009年5月,北京酒店日平均房价和入住率(以8957间客房为样本数据)较去年同期分别下降22.2%和18.4%,同时,每间可出租客房的收入下降43.9%。

安瑞达表示,“目前全球经济还没有出现明显回暖的迹象,因此我们不认为海外入境旅游者人次会在短期内恢复。然而,受中央政府刺激内需的多项利好政策影响,预期国内需求将继续保持健康增长的良好发展趋势”。除了近期进入市场的酒店外,未来3-4年内新增供应量将在2008年市场客房供应量的基础上增加30%。“市场的竞争压力将会持续,现金流吃紧的酒店将面临关闭或重新定位以保证其竞争力”。安瑞达先生补充说。

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